レポート詳細

平素より、投活をご利用いただきありがとうございます。

現在、中東情勢の緊迫化を背景に、石油供給の不安定化が進み、住宅業界全体にも影響が広がっています。今回は、この状況が投活の運用プロジェクトへ与える影響と、当社の対応策についてご報告いたします。

なお、不動産クラウドファンディングには空室リスクや売却リスク等もございますが、本ご案内では石油供給の不安定化による影響にフォーカスしてご説明します。

1.運用中プロジェクトへの影響

2026年5月1日現在、運用中のプロジェクトおよび想定されるリスクは以下の通りです。

※影響度：〇影響なし、▲軽微（突発的な設備故障時に限定）

■ インカムゲイン型（31号・35号）の補足

両プロジェクトとも現在は賃貸中のため、通常の運用に大きな支障はありません。最大のリスクは、ユニットバス等の突発的な故障に伴う交換対応です。

現在、ユニットバスは発注から設置までの期間が、従来の約1ヶ月から約3ヶ月へ長期化しており、交換を要する故障が発生した場合、速やかな対応が難しくなる可能性があります。その場合、賃借人様との協議のうえ一時退去となるケースがあり、家賃収入が一時的に停止し、想定収益を下回ることも考えられます。

なお、31号は2026年5月11日に運用終了を予定しております。残存期間が短いため、突発的な故障リスクは比較的低いと考えていますが、運用終了まではリスク要因として認識しています。35号については、引き続き状況を注視してまいります。

■ キャピタルゲイン型（33号）の補足

本プロジェクトは取得後にリノベーションをして販売をするキャピタル型です。投資家様への分配金の原資は物件売却時の「売却益」となります。

対象物件については既に内装工事（リノベーション工事）が完了しているため、今回の影響である納期遅延・工事費増加は発生しません。現在は完成物件として販売活動を行っており、現時点で大きな影響はないと考えております。 

2.背景：中東情勢の住宅業界への影響

中東情勢の影響により、住宅業界では「納期の長期化」と「工事費の上昇」という2つの課題が顕在化しています。本項では、それぞれの具体的な影響について整理します。

■ 住宅設備の納期遅延

石油から得られる「ナフサ」の確保が不安定化したことにより、各住宅設備メーカーの納期に大きな影響が生じています。特にユニットバスは一部メーカーが一時的に新規受注を停止したことで発注が集中し、全メーカーで「納期未定」や「大幅な納期遅れ」が発生しました。

2026年5月1日現在、新規受注停止は解消されていますが、納品時期の長期化は継続しています。

■ 内装工事費用の増加

昨今の物価上昇に加え、石油価格の不安定化を背景に、内装工事に使用される多くの建材・設備で価格改定が進んでいます。2026年4月以降に確認されている主な価格上昇率（各メーカー公表値をもとにした概算）は、以下の通りです。

なお、4月期の価格改定の多くは中東情勢の影響を加味する前から決定されていたもので、今後の石油価格の推移次第でさらなる高騰も想定されます。

3.本件への対応方針と対策

投活は今回の中東情勢による影響を重く受け止めており、中長期的に不動産・住宅業界全体に影響が継続すると見込んでいます。投資家の皆さまの収益最大化とリスク最小化を目指し、以下の対策を実施・検討しています。

■ インカムゲイン型プロジェクトの対策

家賃収入を目的としたインカムゲイン型プロジェクトでは、賃貸中（入居中）の「突発的な設備の故障」が最も大きな影響要因と考えています。そこで、具体的に以下の3つの対策を講じています。

① 入居前点検の強化

空室の状態から運用を始めるプロジェクトについては、従来の「給水」点検に加え、「排水」の点検も強化します。通水時の排水状況等の確認を点検口から行い、突発的な故障を未然に防ぐ努力をしてまいります。

② 家賃収入特約付き火災保険への加入

投活で運用するすべての物件について、社内規定に基づき「火災保険」への加入を定めています。また、インカムゲイン型プロジェクトでは、火災保険に「家賃収入（家賃補償）特約」を付帯しています。火災・爆発・自然災害（風災・水災・雪災）などにより対象不動産が使用不能となった場合、家賃収入の減少について最大12ヶ月分まで補償されます。

なお、すべてのケースが対象となるわけではありませんが、設備事故などにより居住困難となった場合にも、補償対象となる可能性があります。

③ 貸主賠償責任特約への加入

上記「②」に加え、保険金額1,000万円の「貸主（賃貸建物所有者）賠償責任特約」を火災保険に付帯しています。

貸主の管理不備等により入居者や第三者に損害を与えた場合の賠償責任を補償するもので、設備不良（ユニットバス交換など）により、賃借人の財物に損害が生じ、居住困難となった際には、修理期間中の代替居住の費用や家財損害が補償されます。故障原因によっては対象外となることもありますが、リスク軽減のため全プロジェクトで加入を徹底しています。 

■ キャピタル型プロジェクトの対策

キャピタル型プロジェクトでは、取得した不動産をリノベーションし、売却益を分配原資として投資家様へ還元しています。そのため、工事遅延や販売長期化など、売却スケジュールに影響するリスクへの対応が重要と考えています。そこで、具体的に以下5つの対策を講じています。

① 管理組合工事申請・承諾の早期化

マンションの内装工事は、管理組合への事前申請や承諾が必要となる場合が多く、着工まで一定の準備期間を要します。当社では、運用開始前にリノベーションプランの策定と工事申請を進めることで、運用開始日と工事開始日を極力近づけ、運用期間中のタイムロス抑制に努めています。

また、解体後に判明した現況を踏まえてプランを調整し、工事と並行して販売活動を開始することで、販売機会の拡大と運用効率の向上を図っています。

② 設備仕様のパッケージ化

当社では、対象不動産のニーズや販売価格帯に応じて、設備仕様をあらかじめパッケージ化しています。物件ごとに間取りや特性は異なりますが、基本仕様を統一することで、品質の安定化とブランドイメージの向上を図っています。

また、規格を統一することで、部材の事前在庫確保や発注の迅速化が可能となり、工期短縮や納期遅延リスクの軽減にもつながります。住宅設備（キッチン・ユニットバス等）、床材、建具は主にLIXIL、壁紙等の内装材は主にサンゲツを採用しています。

③ 技術力のある職人・協力会社との長期連携

当社では、リノベーション物件において「仕上がりの品質」を重視しており、その実現には技術力の高い職人・協力会社との連携が不可欠と考えています。壁紙や建具の納まり、細部の仕上げなどは、施工する職人の技術によって完成度が大きく左右されます。

また、リノベーション工事には解体、大工、電気、軽天、ボード、内装、設備など多くの専門職が関わります。そこで、複数の現場を計画的に同時進行させることで、各職人の稼働に空きが出ないよう調整し、安定的な施工体制を構築しています。継続的かつ適正な発注を行うことで、職人・協力会社との信頼関係を深め、品質の安定化と工期遵守につなげています。

④ 新規プロジェクトの運用期間を10ヶ月前後に延長

従来のリノベーションプロジェクトは、運用期間を約8ヶ月（工事2ヶ月・販売4ヶ月・引渡し2ヶ月）としていました。しかし、ユニットバスの納期が従来の約1ヶ月から約3ヶ月へ長期化していることを受け、工事期間の見直しが必要となっています。ユニットバスは工事前半で設置する工程が多く、納期遅延が全体スケジュールへ影響しやすいためです。

このため、今後の一部リノベーションプロジェクトでは、運用期間を従来の8ヶ月から10ヶ月前後へ見直して計画してまいります。

⑤ 既存設備の有効活用プラン（一部リフォーム型）

これまで投活プロジェクトでは、間取りや設備を全面的に刷新するフルリノベーションを基本としてきました。

しかし、住宅設備の納期遅延を踏まえ、今後は既存設備を有効活用した一部リフォーム型プロジェクトも検討してまいります。水廻り設備を活かしながら、壁紙・フローリングの交換や間取り変更など、物件の状態に応じた柔軟な対応が可能です。対象となるのは、築年数が比較的新しい物件や、リフォーム履歴があり既存設備の状態が良好な物件を想定しています。設備状態を慎重に確認したうえで採用を判断します。

なお、運営会社である株式会社トラストでは既存設備を活かしたリフォーム物件の取り扱い実績があり、これまで培ったノウハウを投活プロジェクトにも活用してまいります。

※参考実績：パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス ／ リビオレゾン大手町

4.今後のご案内

引き続き中東情勢および住宅業界の動向を注視し、状況に変化が生じた場合は速やかにご報告いたします。ご不明な点がございましたら、お気軽に「お問い合わせ」ページからご連絡ください。

引き続き、投活をよろしくお願いいたします。